감정평가서 보는 방법

감정평가표상의 가격조사 시점은 대개 매각기일 6개월전 감정평가금액이다. 그러므로 감정평가서상의 감정금액을 기준으로 입찰가를 산정하는 방법은 옳지 않다. 부동산 상승기와 하락기에는 감정시점 당시의 감정평가액이 현재가격을 반영하지 못하므로 입찰시에는 부동산 물건 소재지 부동산을 방문해 매매현황과 전월세 동향을 알아보는 것이 바람직하다.

또한 해당 물건지의 아파트 실거래 내역은 국토교통부 실거래조회(rt.molit.go.kr) 서비스를 참고토록 한다. 국토부 실거래가 조회서비스에는 아파트 뿐만 아니라 연립, 다세대, 단독, 다가구 주택의 실거래가와 전월세 거래내역까지도 확인이 가능하다. 감정평가명세표상에는 토지와 건물의 배분가격이 각각 표시돼 있다.

경매물건 중 대지권없음은 대지권의 표시가 없고, 대지권의 평가 금액도 기재돼 있지 않다. 대지권 없는 건물만을 낙찰받는 경우에는 법정지상권이 존재한다면 토지 소유자에게 토지사용료(지료)를 지불해야 하며, 법정지상권이 없는 경우에는 토지 소유자로부터 건물 철거소송을 당할 수도 있으므로 입찰자는 이런 물건에 대해서는 입찰을 피하는 것이 좋다. 대지권 표시가 없는 아파트라도 감정평가액에 대지권의 가격이 포함돼 있다면 소유권을 행사하는데 문제가 없다.

대지권 미등기는 대지권은 있으나 재건축, 재개발시 공동주택 건립을 위한 토지의 합필, 분필, 환지절차의 지연, 건설사의 사정 등에 따른 문제로 대지권이 미등기된 것으로, 소유권 취득에는 문제가 없다. 미등기돼 있는 대지권을 낙찰자 명의로 이전할 때 경매당시의 소유자 명의로 대위등기후 이전등기 절차를 거쳐야 한다.

감정평가 요항표에서 주의해서 볼 것으로는 주위환경으로 주변에 혐오시설이 없어야 추후 매도가 순조롭다. 다음으로 이용상태를 확인한다. 재개발 지역의 경우에는 재개발 지정전 건축업자나 소유자에 의해 재개발후 다수의 분양권을 목적으로 근린생활시설로 허가를 받아 건축 후 주택으로 불법 용도변경해 분양한 경우들이 있으므로 공부상(공적장부-건축물대장)와 실제사용 용도가 다른 경우 입찰을 피하는 것이 현명하다.

또한 감정평가서에는 공법상의 규제가 기재된다. 입찰하고자하는 물건의 토지이용계획 확인원을 꼼꼼히 확인해야 하며 기타참고 사항에는 건축물에 대한 행정처분등이 기재될 수 있다. 위반건축물로 등재가 되면 매년 위반된 내용이 시정될 때까지 이행강제금이 부과되므로 주의가 필요하다.

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