[창業로스쿨]OX퀴즈-상가건물임대차보호법 편<3>

상가 임차인이 가질 수 있는 법률의 힘 ‘대항력’


서울 서대문구 연희동에서 빵집을 운영하던 A. 지금도 그 날만 생각하면 분해서 잠이 오질 않습니다. 약 3년 전 이었습니다. 날이 풀리며 매출도 만개하기 시작한 봄날, 낯선 사람이 가게를 찾아왔습니다. 새 건물 주인이라고 자신을 소개하더니 이달 내로 건물에서 나가줄 것을 요구했습니다. 목이 좋은 자리이니 본인이 직접 장사를 해야겠다는 이유에서였죠.


수년간 밤잠, 아침잠 제대로 못 자며 일한 덕에 단골도 어느 정도 붙었고, 이만하면 대출금도 금세 갚고, 허리 좀 펼 수 있겠다 희망에 부풀었던 A씨. 결국 가게를 접은 A씨의 작은 소망은 그 날로 산산조각이 났습니다. 환산보증금 조건(2편 참조)을 충족하지 못했던 터라 법의 보호도 받을 수 없었죠. 얼마 전 우연히 찾아간 옛 가게 자리엔 그가 운영하던 빵집과 비슷한 제과점이 노릇노릇한 빵냄새를 풍기며 성업 중이었습니다. A씨의 속은 또 한번 뒤집혔습니다.


3년 전 A씨에게 가장 필요했던 힘이 바로 ‘대항력’입니다. 대항력은 제3자에게 본인이 맺은 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권리를 말합니다. 대항력은 상가 건물의 옛 주인과 새 주인 등 해당 부동산에 이해관계를 갖고 있는 사람이 계약 기간 중 세입자를 함부로 내쫓을 수 없게 보호해 줍니다.


A씨에게는 안타까운 얘기지만, 모든 상가 세입자가 대항력을 갖게 된 것은 1년도 채 되지 않은 일입니다. 지난해 5월의 상가임대차법 개정으로 환산 보증금 기준에 관계없이 모든 상가 임차인에게 대항력 규정이 적용되기 시작했습니다. 2015년 5월 13일 이후에 새로 계약을 했거나 기존 계약을 갱신 했다면 대항력을 행사할 수 있죠.


지난해 전까지는 기존 상가임대차법 테두리 안에 있던 영세 세입자에게만 대항력이 주어졌었습니다. 당시 A씨는 보증금 5천만원, 월세 260만원에 가게를 계약했었는데요. 이를 토대로 환산보증금을 계산해보면 3억 2천만원. 2013년도 서울 기준인 3억원을 넘겨 A씨는 상가임대차법의 보호를 받을 수 없었습니다. 지금이었다면 A씨 이야기의 결말은 달라졌을 수 있습니다.


대항력은 언제부터 생기는 걸까?


대항력을 행사하는 데는 별도의 등기나 신청 절차가 필요 없습니다. 등기가 없어도 사업자등록을 하고 실질적으로 건물을 인도 받으면 바로 다음날부터 법의 적용을 받습니다. 만약 오늘 사업자 등록을 하고 상가에 입주를 했다면 내일 0시부터 대항력이 생긴다는 뜻입니다. 다만 임대차 계약이 종료되면 자연히 대항력도 사라집니다.


주의할 점이 하나 있는데요. 상가 건물이 경매에 넘어가 팔리면 임차권, 즉 기존 건물주와 맺은 계약상의 권리도 소멸된다는 겁니다. 계약 기간이 남아있더라도 보증금을 돌려받고 가게를 빼야 할 상황이 올 수도 있다는 거죠. 그래서 상가 건물을 계약할 땐, 건물 융자 상황이나 근저당 액수 등을 꼼꼼히 확인해봐야 합니다. 하지만 건물이 경매에 넘어가도 보증금을 전액 돌려받지 못한 경우에는 세입자의 대항력이 사라지지 않습니다. 대항력이 있다는 건 보증금을 돌려받기 전까지 가게를 내줄 필요가 없다는 것, 이제 이해하시겠죠?


오늘은 OX퀴즈로 대항력에 대해 살펴봤습니다. 위로 올라가 OX퀴즈를 다시 풀어보시겠어요? 정답이 한 눈에 들어온다면, 이제 대항력은 당신의 든든한 힘이 돼줄 겁니다.


자영업, 창업과 관련한 난해한 법률 문제를 재미난 퀴즈로 풀어보는 비즈업의 창업로스쿨. <4편>에선 기존의 임대차 계약을 갱신할 때 적용 받을 수 있는 권리에 대해 다뤄보도록 하겠습니다. /김현주 기자 joo@bzup.kr

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