안녕하세요!! 집주름닷컴 공인중개사
법률중개사 주택관리사 민팀장입니다
주택임대차보호법은 우리가 잘 느끼지
못해서 그렇치만 실생활에 밀첩한
관계가 아주 많이 접해있습니다
그중에서도 임대차보호법은
대표적 편면적 강행규정이라는
텍스트를 보신분도 있으실텐데요
오늘은 조금 어려운 이야기입니다
편면적강행규정이란 말을 이해하기
위해서는 강행규정과 임의규정부터
먼저 체크해 봐야 합니다
편면적강행규정 쉬운개념은 아니
지만 최대한 쉽게 풀어보겠습니다
법률규정은 효력에 따라
강행규정＆ 임의규정으로 나누어집니다
강행규정은 법적으로 강제되기때문에
당사자 사이에서 아무리 다른 약정
을 하여도 그 약정 자체가 무효가
되는 효력을 가져씁니다
임의규정은 그 부분에 대해
당사자 사이에 아무런 약정이
없거나 그 내용이 불정확 할경우에
이를 보충하기 위한 규정으로
당사자 사이에서 법률에서
정해진 내용과 다른 약정을 하게되면
그 약정이 법률규정보다 우선합니다
위에 설명한데로 아무리 다른 약정을
하여도 그 약정자체가 무효가 되는 이
강행규정이 당사자 모두를 구속
하게 되는데 이 강행규정 키워드에
편면적이란게 붙었습니다
편면적 강행규정은 일반 강행규정
하고는 조금 차이가 있는데요
편면적 강행규정은 대표적인게
주택 임대차보호법이 그중에 하나입니다
임대인과 임차인 사이에 계약 당사자중
실제적으로 평등한 지위에서
서로간 계약을 체결하기 어렵습니다
상대적인 약자인 임차인을 보호하기
위해 편면적 강행규정을 두고 있습니다
부동산에서 전세계약과정을 본다면
임대인과 임차인 두 당사자가 어떠한
내용에 대해 특정사항을 서로 이행할것을
합의하는것을 의미합니다
당사자들은 자신이 원하는 방식대로
계약을 체결할수 있지만 이 모든걸
당사자한테만 맡겨놓는다면 어떻케 될까요?
임대인 임차인중 상대적으로 임차인이
약자입니다 가진 임대인＆ 못가진 임차인
파워 불균형에서 상대적 약자인 임차인이
피해만 발생할수 있고 일반적 정서에
반하게되는 법률행위를 발생할수 있습니다
일반적인 월세 임대차계약시
임대인은 집을 빌려주고 임차인은 사용
수익하며 임차료를 지급할 의무를 가짐니다
이때 임차인이 업무상 파견때문에
1년으로 임대차 계약을 맺었는데
어떻하다 보니 1년을 더 연장할수
있습니다 이럴때는 임차인은
편면적 강행규정을 들어 2년을
주장할수 있습니다
임대차보호법에서 기간을 정하지
아니하거나 2년미만으로 정한
임대차는 그 기간을 2년으로 본다
정의하고 있습니다 1년으로
합의하여 정하였지만 2년미만은
2년으로 본다라고 하는 규정때문에
임대차 기간을 1년이 아닌 2년 주장이
가능하게 됨니다
반대로 임대인은 임대차 계약을
1년을 정했다는 이유로 1년이 지나면
방을 빼라고 할수 없으며 임차인이 2년을
주장하는한 임차인에게 2년동안
방을 빼라고 할수 없습니다
임대인＆ 임차인이 계약서에 계약기간을
분명히 1년이라도 명시되고 합의하더라도
1년의 계약기간은 임대차보호법이
규정한 임대차계약기간에 대한
편면적 강행규정 2년에 위반하여
무효가 되어 1년이 아닌 2년으로
대체되는것입니다
임대차보호법은 오로지 임차인만을
보호하는 편면적 강행규정
대표적 사례입니다
대부분의 부동산의 계약과정은
편면적 강행규정과는 반대로
사적자치의 원리에 따라 보통의
임대차계약을 작성하면
임대인＆임차인이 합의하여 작성한
계약서는 엉뚱한 내용이라도
강행규정에 위반되지 않는다면
이상한 내용이라도 이행할 의무가 생김니다
임대인 해당 매물에 절대 강아지을 키울수
없다거나 아이들이 없는 신혼부부에게만
이집을 임대차 하겠다는등
전제조건으로 특약을 작성하고
임차인이 이에 응답하면 약속에 대한
의무를 지게 됨니다 특약한대로
강아지를 키우면 안데고 약속한대로
아이들없는 신혼부부만이 입주해야 하며
이것은 당사자 합의에 의해
서로 이행할 의무를 지게 되는것입니다
ps 편면적강행규정 임대차보호법이나
노동법 소비자보호법및 민법에서
논하는 강행규정들 여러가지가 있습니다
