토지와 건물의 설정일자가 다른 경우?

앞에서 근저당권 설정일자와 확정일자가 다른 경우에 대해 알아보

았다. 하지만 이와 달리, 같은 물건인데 토지와 건물의 설정일자가

다른 경우가 있다. 이럴 때 권리분석은 어떻게 될까? 사례를 통해 살

펴보자.

사건번호 2013타경5880 사례를 자세히 보면, 토지와 건물에 대

한 최초 근저당 설정일자가 다르다. 신축된 건물에 대한1 순위 근저

당 설정일은 2012년 7월 16일인데, 토지에 대한 근저당 설정일자는

2008년 3월 14일로, 권리분석 시 주의가 필요하다. 입찰자는 근저당

설정 이후의 후순위 권리는 모두 말소될 것이라 생각하기 쉽지만 ,

토지와 건물의 근저당 설정일자가 서로 다른 경우에는 토지와 건물

의 근저당 설정일자를 별도로 분석해야 한다.

두 근저당 설정일자를 비교해보면, 토지에 최초 근저당권이 설정

되고, 그 후에 신축된 건에 대해 임차인이 대항력을 갖춘 뒤 신축건

물에 1순위 근저당권이 설정됐다. 이런 경우 권리분석에서 낙찰자가

임차인의 대항력 여부를 판단할 시점은 토지의 설정일이 아닌 건물

을 기준으로 한다. 이 사례의 경우, 임차인이 신축건물의 근저당 설

정일보다 먼저 주택의 인도와 전입신고를 마친 대항력이 있는 경우

로, 입찰자가 낙찰받은 뒤 선순위 임차인의 보증금 배당 여부에 따

라 추가로 인수할 권리가 있는지를 분석해야 한다. ->다음페이지 계속

이를 분석해보면 위 표와 같다.

위 배당예상표상 건물의 1순위 근저당권 설정일보다 늦은 임차인

들은 낙찰자 인수사항이 없으며, 건물의 근저당권 설정일보다 빠른,

즉 대항력을 갖춘 선순위 임차인 이○희, 신○천은 배당에서 자신들

의 보증금 전액을 배당받는다. 따라서 낙찰자는 추가로 임차인의 보

증금을 인수할 사항이 없다. 그러나 낙찰금액이 현저하게 떨어져 선

순위 임차인들이 보증금 중 일부를 배당받지 못하는 경우라면, 낙찰

자는 임차인이 배당받지 못한 일부를 추가로 인수할 수 있다.

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