쉽게 이해하는 경매진행절차


경매공부를 하다보면, 어려운 용어가 많아 내용이 쉽게 이해되지 않고 혼란을 겪곤 합니다.

경매공부에 도움이 되고자, 경매진행과정과 각각의 단계에 대해 설명해드리겠습니다.

일단 전체적인 진행과정을 살펴보겠습니다.


1) 경매진행과정


1. 경매신청 및 경매 개시 결정

2. 배당요구의 종기 결정 및 공고

3. 매각준비

4. 개각 및 매각결정일의 지정, 공교통지

5. 매각실시

6. 매각허가여부 결정절차

7. 매각대금 납부

8. 배당 절차

9. 소유권이전등기, 부동산인도명령


경매는 총9단계의 과정을 거쳐 진행됩니다.

하지만 역시 단어가 많이 어렵고 생소하시죠?

각 단계를 세부적으로 살펴보도록 하겠습니다.


2) 경매진행과정 세부내용


1. 경매신청 및 경매 개시 결정

채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매 개시결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기기록에 기입하도록합니다.


2. 배당요구의 종기 결정 및 공고

매각할 부동산이 압류되면, 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할수 있는 기간을 첫 매각기일이전으로 정합니다.법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴때부터 1주일안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원 경매공고란 또는 법원 게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.


3. 매각의 준비

법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계,차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 대한 조사를 명합니다. 감정평가사에게 매각할 부동산을 감정하게하고, 감정평가사의 감정가격을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.


4. 매각방법등의 지정,공고,통지

매각방법으로는 기일입찰과 기간입찰 두가지 방법이 있습니다.

기일입찰: 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 방법(가장많이쓰임)

기간입찰: 매수신청인이 지정된 입찰기일 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출 하는방법


5. 매각의 실시

기일입찰:

집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시 최고가 매수신청인을 정함.

기간입찰:

집행관이 입찰기간동안 입찰봉투를 접수하여 보관하고 있다가, 매각일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가 매수신청인을 정함(매각기일에는 입찰을 실시하지 않음.)


6. 매각 결정절차

법원은 지정된 매각 결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다.

매각 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할수 있습니다.


7. 매각대금의 납부

매각이 결정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다.

지정된 지급기한내에는 언제든지 매각대금의 납부를 할 수 있습니다. 매수인이 매각대금을 납부하지 않을 경우 차순위 매수신고인이 있을 경우 차순위 매수신고인에게 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하게 하고 없을 경우 재매각을 명합니다.


8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

매수인은 대금을 모두납부하면 부동산의 소유권을 등기를 하지 않아도 취득합니다. 법원은 매수인이 서류를 제출하면 관할 등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁합니다. 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수있습니다.


9. 배당절차

매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 기일을 통지하여 배당을 실시합니다.


이상 경매진행절차였습니다.


감사합니다.


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