지금 집을 사야 되나, 팔아야 되나?… 전문가 5인에게 물어보니…

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▲금리가 오르면 집값이 내려갈까? ▲아파트 공급물량이 늘어나면 서울 강남 등 도심지역의 아파트 가격이 하락할까? ▲‘내집 마련’을 목표로 하는 사람들은 내년에 집을 사야 할까? ▲이에 대한 부동산 전문가 5명의 의견은 다음과 같다.

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대출금리 인상, 정부의 대출규제, 2000년 이후 아파트 입주물량 최대….

최근 언론에 보도되고 있는 국내 부동산 뉴스의 주요 내용이다. 일부에서는 “내년에 집값 거품이 꺼질 것”이라며 ‘폭락’을 예측하고 있다. 일부 실수요자들이나 투자자들은 이를 ‘주택 구입의 최적기’로 해석한다.

그런데 부동산 전문가들도, 내년을 ‘내집 마련’의 최적기로 보고 있을까. 팩트올이 국내 부동산 전문가 5명에게 내년 주택시장 전망을 물었다. 이들은 대출금리 인상, 공급물량 증가 등 주택시장에 ‘악재(惡材)’가 많다는 점에 동의했다. 하지만 ‘내년이 집을 살 최적기인가’에 대해서는 “개인적 사정에 따라 차이가 있다”고 전제하면서 △우선 관망하다가 결정하라나 쪽과 △내년은 피해야 한다는 쪽의 두 가지 의견으로 나뉘었다. 전문가들은 다만 “집값 폭락 사태는 일어나지 않을 것”이라는 점에는 의견의 일치를 보였다.

팩트올 인터뷰에 응한 부동산 전문가 5인은 △박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원 △손재영 건국대 부동산대학원 교수 △함영진 부동산114 리서치센터장 △박합수 부동산명예에디터(KB국민은행도곡스타PB센터) △김희선 센추리21코리아 전무 등이다.

대출금리 인상… 집값에 영향 미칠까?

주택 구입에 큰 영향을 미치는 ‘대출금리 인상 가능성’에 대해선 이견이 없었다. 실제 올해 하반기부터 가계대출 중 주택담보대출 금리가 오르기 시작했기 때문이다. 한국은행이 28일 발표한 ‘2016년 11월중 금융기관 가중평균금리’를 보면 11월 주택담보대출 금리가 3.04%를 기록했다. 앞서 9월에는 2.80%, 10월 2.89%에 이어 11월 3%대로 진입하며 석 달째 상승세를 보이고 있는 것이다.

그러나 ‘금리 인상이 집값 하락에 영향을 미치는지’에 대해선 전문가들의 의견이 다소 엇갈렸다. 손재영 교수와 함영진 센터장, 박합수 에디터, 김희선 전무 등은 “대출금리 인상이 집값에 영향을 미칠 것”이라고 한 목소리를 냈다. 반면 박원갑 위원은 “금리 인상이 집값에 크게 영향을 주진 않을 것”이라고 분석했다.

손 교수는 “가계 대출에서 가장 큰 비중은 주택담보대출인데, 금리가 올라가면 당연히 가계에 부담되는 것 아니냐”면서 “더욱 큰 문제는 대출금리의 경우 정부 정책, 특히 대출 규제와 함께 봐야 하는데, 현재 정부의 대출 규제 강화는 가계에 큰 부담으로 나타날 것”이라고 했다.

실제 정부는 2017년부터 주택대출 규제를 강화하기로 했다. 우선 원리금을 처음부터 나눠 갚는 여신심사 가이드라인을 도입했다. 이전까지는 대출 후 거치기간 5년까지는 원금을 상환하지 않고 이자만 내면 됐다. 하지만 내년부터는 아파트 입주 때부터 원금과 이자를 함께 갚아야 한다. 여신 심사 대상 금융권도 은행 뿐 아니라 상호금융과 새마을금고 등으로 확대했다.

함영진 센터장은 “올 9월 2%대였던 주택담보대출 평균 금리가 3%대로 진입했는데, 내년엔 금리가 추가 상승할 가능성도 있다”며 “이자 부담이 늘어나게 되면 집을 구매하려는 실수요자들이 심리적 압박을 받을 가능성이 크다”고 했다.

하지만 박원갑 위원은 “금리인상이 집값 하락의 요인 중 하나는 맞지만, 금리가 올라간다고 해서 집값이 크게 하락하지는 않는다”고 했다. “입주물량이나 대출 규제 등이 더 큰 문제”라는 것이다. 그는 “내년부터 입주물량이 아파트 기준으로 보면 한 30%이상 높아지고, 대출 문턱도 높아지게 된다. 정부 정책도 부양보다는 수요 관리 쪽으로 돌아섰다”면서 “이런 복합적 요인이 시장의 수요를 압박하는 것”이라고 말했다.

입주물량 증가와 대출규제는 ‘집값 하락’ 요인

5인의 전문가들은 입주물량과 대출 규제가 집값의 하락 요인이라는 데는 모두 동의했다. 하지만 “입주물량에 따라 지역별 차이는 있을 것”이라고 입을 모았다. “서울 외곽지역이나 지방은 ‘하락’할 것이지만, 서울 강남 등 도심지역은 ‘보합세’를 보일 것”이라는 전망이다.

함영진 센터장은 “내년 입주물량이 아파트만 37만 가구로, 2000년 이후 최대 규모”라며 “2018년엔 내년보다 많은 41만 가구가 입주할 예정”이라고 했다. 그는 “2년간 77만 가구가 쏟아지는데, 이는 부산의 아파트 재고와 맞먹는 수준”이라며 “입주물량이 많으면 집값에 영향을 미치는 것은 맞다. 하지만 서울 외곽지역이나 수도권 일부 지방에서 큰 영향을 받게 될 것”이라고 했다.

박합수 에디터 역시 “지역별 차별화 현상이 있을 것”이라고 했다. 그는 “서울은 재건축 등으로 소폭 조정되겠지만 하락할 가능성은 없을 것”이라며 “수도권도 전체적으로 강보합세를 유지할 것으로 본다”고 했다. 그는 “부산, 제주, 강원도의 상승폭은 줄거나 소폭 상승할 것으로 보이는 반면 대구, 경남, 충청 등 대규모 입주가 예정된 곳은 하락세를 면치 못할 것”이라고 했다.

김희선 전무도 “입주물량으로 집값 하락 영향을 받는 곳은 대구, 경남, 충남과 경기도 화성, 동탄 정도일 것”이라며 “서울 시내 지역은 취학아동이 있는 가정을 중심으로 실수요가 있을 것으로 판단되기 때문에 보합세를 유지할 것”이라고 내다봤다.

3월 매입 vs 상반기 관망 후 결정 vs 내년은 피해라

전문가들은 “금리인상, 입주물량, 대출규제 등을 고려했을 때 내년을 ‘내집 마련’의 적기로 보느냐”는 질문에 △‘3월 매입’ △‘상반기 관망 후 결정’ △‘내년은 피해야 한다’는 3가지 의견으로 각각 다르게 답했다.

‘3월 매입’을 주장하는 박합수 에디터는 “내년 3월 이사철 이후 매입을 고려해 볼만 하다”고 했다. 그는 “경기침체, 대출규제, 금리인상 등 심리적 위축 때문에, 내년 초까지 주택시장 침체 국면이 지속될 수 있다”면서 “하지만 3월 이후 재건축, 재개발 분양시장이 재개될 경우 일정 부분 분위기가 반전될 여지가 있다”고 했다. “대출금 상환여력이 있는 준비된 실소유자들을 중심으로 매수가 있을 것으로 본다”는 예상이다.

반면 박원갑 위원과 함영진 센터장, 김희선 전문 등은 “상반기 관망 후 결정하라”고 조언했다. 박 위원은 “내년 주택시장은 전체적으로 보합세나 약보합세로 예상된다”면서 “일단 상반기까지만 지켜보는 것도 괜찮을 것 같다”고 했다. 그는 “가격이 빠진다면 저점에서 매수해도 나쁘지 않다고 본다”면서 “다만 집을 사야하는 타이밍은 없다. 원리금 상환 등 자금 계획을 짜는 게 중요하다”고 충고했다.

손재영 교수는 “내년은 집을 살 시기가 아니다”라고 잘라 말했다. 손 교수는 “대출규제가 강화되고 금리가 오르면 집을 사라고 해도 안 산다. 심리적으로 불안하기 때문이다”라며 “주택 거래는 일종의 심리전”이라고 말했다.

그는 “시장이 좋지 않으면 거래량도 떨어진다. 악순환이 반복되는 것이다”라며 “공급물량이 많은 지방의 하락폭이 더욱 크겠지만, 서울도 예외가 아니다. 급하게 집을 사는 것은 피하는 게 좋다”고 말했다.

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