사무실 공유 서비스 임차인 좋은 면만 있을까?

위워크, 패스트파이브, TEC, Regus, 르호봇, 스튜디오 블랙 등에 이르기 까지 사무실 공유 서비스가 상업용 오피스 빌딩 시장에서 많은 주목을 받고 있습니다. 물론 언론에서 관심을 갖는 부분도 있고 마케팅을 위해서 일부러 그런 기사를 중점적으로 보도를 하는 면도 없지 않아 있다고 생각이 됩니다.

우리나라도 이제 저성장 시대에 접어들었기 때문에 임대 시장이 좋아졌다는 소식을 앞으로 듣을 수 있는 날이 그리 많지 않을 것이라고 예상해 볼 수 있습니다. 그런 상황에서 이런 공유 서비스를 제공하는 임차인의 등장은 많은 주목을 받을 수 밖에 없습니다.

많은 사람들의 관심을 받는 이런 서비스를 제공하는 임차인들에게 좋은 점만을 이야기 하고 있습니다. 저는 이런류의 임차인을 조금은 다른 시각에서 접근하고 이야기를 해보려고 합니다. 개인적인 의견이고 다른 의도는 없다는 전재하에 글을 읽어주셨으면 좋겠습니다.

사실 사무실 공유 서비스는 조금 고급스럽게 표현하고 이에 서비스를 조금 더 가미한 것이지 이는 기존에 전전세라고 하는 것과 큰틀에서 차이가 없습니다. 임대인에게 임차를 해서 이를 다른 임차인에게 다시 임대를 해서 수익을 내는 구조가 공유 서비스 임차인의 사업 모델이라고 볼 수 있습니다.

이런 모델은 임대인의 입장에서 보면 부동산 펀드나 리츠 투자자들이 선호하는 구조인 마스터 리즈와도 많이 닮아 있습니다. 마스터 리즈는 일정 범위에 대한 임대를 보장하고 일부 공간에 대해 공실이 발생하더라도 그 손실에 대한 책임을 지는 임대를 칭하는 용어입니다. 임대인의 입장에서는 공실 리스크를 줄이는 방법이면서 투자 구조를 만드는 것으로 상업용 부동산 업계에서는 흔히 사용되고 있습니다.

그렇다면 이런 공유 서비스는 임차인 입장에서는 어떤 면이 좋을까요? 기업이 사업을 영위하기 위해서는 사업자등록을 내야합니다. 사업자등록의 요건 중의 하나는 주소지가 있는 사업장이 있어야 합니다. 그런데 이런 공유 서비스 임차인이 제공하는 서비스 중에 하나는 이런 사무실을 제공해 주기도 하고 떄로는 주소만을 대여해 주고 사업을 영위할 수 있도록 사업자등록을 낼 수 있기 때문입니다.

그리고 더욱 중요한 것은 사업을 시작하는 스타트업임에도 불구하고 큰 초기 투자 비용 없이 법인으로서 영업을 할 수 있는 장점이 있습니다. 최근에 오픈하는 공유 서비스 임차인들은 도심이나 주요 오피스 권역의 프라임급 오피스 빌딩에 입주하는 전략을 사용하고 있습니다. 이를 임대하여 사용하게 되면 적은 비용으로 번듯한 곳에 사업장의 주소를 사용할 수 있게 제공해 줄 수 있게 되는 것입니다.

적절한 비유일지 모르지만 과거 기획 부동산이나 불법적으로 투자자금을 모집하는 회사들이 강남의 주요 빌딩에 임차하는 것과 비슷한 방법의 마케팅이라고 할 수 있습니다. 그런 비싼 금액을 내는 회사라고 하면 자금력도 있고 그만큼 신뢰도도 있다고 믿게끔 되는 것입니다. 빌딩의 인지도를 통해 사업자의 신뢰도도 동반 상승하는 효과를 누리게 되는 것입니다.

그러면 빌딩 자산관리자의 입장에서 공유 서비스 임차인을 한 번 살펴보도록 하겠습니다. 우선 공유 서비스 임차인은 관리가 쉽지 않은 임차인중에 하나입니다. 그 이유는 임대차계약 관계상으로 모든 책임을 임차인에게 묻고 전차인에 대한 부분도 꼼꼼하게 규정한다고 하더라도 헛점이 있을 수 있기 때문입니다.

공유 서비스 임차인이 다시 임대를 하는 임차인에 대해서는 업종, 업태 또는 신용도에 대해 통제할 수 있는 권한이 없다는 점입니다. 물론 내부적으로 선별 기준이 있겠지만 임대업의 특성상 그런 것보다는 공간에 대한 임대가 우선이기 때문에 그런 기준이 충족될 수 있는 상황이 되지 않을 가능성이 더 높습니다.

이런 것은 해당 임차인의 수준과도 관계가 있습니다. 극단적인 예일 수도 있지만 정장이나 규정된 복장을 원하는 보수적인 회사들이 많이 입주한 건물에 슬리퍼나 반바지 등을 입은 사람들이 섞여 다닌다고 하면 뭔가 어색한 상황이 될 수도 있습니다. 이런 공유 서비스 임차인들의 대부분은 스타트업이나 자유로운 분위기의 회사들이 많은게 사실입니다. 그리고 이런 문화는 미국의 자유로운 창업 분위기를 국내 시장에 도입한다는 컨셉을 표방하는 곳도 있습니다.

물론 시대와 시간이 바뀌면 이런 시각이 달라질 수도 있지만 임차인의 수준에 따라 빌딩의 평판이나 가치는 달라지는게 사실입니다. 시장에서 빌딩의 평판에 대한 소문이 나게 되면 당연히 임대에 영향을 끼칠 수 밖에 없습니다. 그러면에서 빌딩 임대에 있어 다양한 면에서 영향을 끼칠 수도 있다는 것을 꼭 살펴봐야 합니다.

그리고 이런 곳을 사용하는 임차인은 단기 계약을 하는 곳도 많아 임차인의 드나듬이 많을 수 밖에 없습니다. 빌딩의 보안을 중요시 하는 곳이라면 운영상 관리하기가 어려워질 수 밖에 없을 것입니다. 최근 건축된 빌딩에서는 출입카드와 스피드게이트를 운영하는 곳이 많은데 이럴 경우 출입 통제 관리와 보안에 있어 어려움이 생길 가능성이 있습니다.

지금 시장에서는 매우 핫한 임차인이지만 임대인의 입장에서는 자신의 빌딩의 컨셉과 운영 방침과도 맞는지 꼭 한번 살펴볼 필요가 있습니다. 물론 임대가 되지 않은 빌딩보다는 공실이 없는 빌딩이 우선 이지만 장기적인 관점에서 봤을 때 더 큰 앵커 테넌트를 놓치는 우를 범할 수도 있습니다. 공들여 쌓은 빌딩의 네임 벨류를 얼마 정도의 임대료와 맞바꾸고 있는 것은 아닐까 생각해 봐야 합니다. 빌딩의 운영 수익도 있지만 더 큰 수익은 매각될 때 발생한다는 것도 잊지 말아야 합니다.

지금까지 말한 것은 오피스 빌딩 운영자의 입장에서 다소 부정적인 측면만을 살펴봤습니다. 어떤 임차인이건 장단점은 있지만 오피스 빌딩에는 어느 정도 지켜지는 기본적인 룰들이 있습니다. 이런 기준에 따라 빌딩의 등급이나 수준이 결정되게 됩니다.

물론 이런 우려를 하지 않아도 될만큼 운영을 잘하는 공유 서비스를 제공하는 곳들도 있습니다. 서로가 윈윈할 수 있는 좋은 관계가 될 수 있겠지만 당분간 부동산 시장에서 어떤 영향을 줄지 잘 지켜봐야 하는 재미있는 임차인이라고 개인적으로는 생각합니다.

<한국 부자들의 오피스 빌딩 투자법>

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