[핫이슈] ‘두마리 토끼 잡는’ 文 정부 부동산 대책 3가지 포인트


▲ 문재인 정부가 출범 이후 첫 부동산 정책인 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'을 19일 발표했다. ⓒ뉴스투데이DB


'투기 수요'는 잡고, 부동산발 '경기 침체'는 막는 2가지 목표 겨냥

핵심 과열지역인 서울, 부산 투기수요 억제한 ‘핀셋 규제’ 전략...내달 3일부터 적용

오는 7월 3일부터 서울 전역 아파트 일반분양분의 분양권 전매 금지와 ‘청약조정지역’에 대해 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 60%, 50%로 낮춰진다.

문재인 정부가 이같은 내용을 골자로 한 ‘첫 부동산 대책’을 내놓았다. 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회는 19일 정부 서울청사에서 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안(6·19 대책)’을 발표했다.

특히 정부의 이번 대책 발표는 최근 과열 양상을 보인 서울 ‘강남 3구(강남·서초·송파구)’와 부산의 투기수요를 억제하는 ‘핀셋 규제’로 평가된다. 집값은 잡으면서 전체 부동산 시장 급랭은 막겠다는 '두마리 토끼 잡기 전략'이다. 

이전 정부의 11.3대책과 비교하면 조정지역 확대와 대출·전매제한·재건축 관련 규제를 강화한 것이 특징이다.



① ‘투기’의심되는 ‘청약조정지역’ 내 LTV·DTI 강화…서민·무주택자 등은 기존 LTV 등 적용

먼저 금융위는 LTV와 DTI를 규제 완화 이전 수준으로 각각 10% 포인트씩 낮추면서 그 조정 대상 지역을 ‘청약조정지역’으로 제한했다.  

‘청약조정지역’은 정부가 집값 불안을 잡기 위해 전매제한이나 1순위·재당첨 등 청약규제를 적용한 곳으로 투기근절, 실수요자 보호를 위해 지정한다. 기존 37곳(서울과 경기·부산 일부지역, 세종 등)에서  광명시와 부산 진구, 기장군 등 3개 지역이 새롭게 추가돼 총 40곳으로 늘었다.

정부는 청약경쟁률과 주택가격상승률을 선정 기준으로 잡았다. 정부 분석자료에 따르면 직전 2개월 시점을 기준으로 기존 조정지역의 청약경쟁률(직전 2개월)이 22.2대 1을 기록하는 동안 광명은 31.8대 1로 1채당 10명이 더 몰린 대표적 과열지역으로 볼 수 있다.

이처럼 높은 경쟁률을 보여 '투기'의심이 드는 청약조정지역에 한해 LTV와 DTI를 각각 10% 포인트씩 낮췄다. LTV는 주택을 담보로 대출받을 때 적용되는 담보가치(주택가격) 대비 대출한도를 말하며 DTI는 차주의 연봉 대비 연간 원리금 상환 비율을 말하는 것으로 비율 규제가 낮아질수록 대출이 어려워진다. LTV는 현행 70%에서 60%로, DTI는 현행 60%에서 50%로 강화했다.

특히 정부는 가계부채 중 주택담보대출이 차지하는 비중이 높아 LTV, DTI에 대한 규제 강화가 가계부채도 잡는 일석이조의 효과가 있다고 판단한 것으로 보인다.

하지만 LTV, DTI 강화는 정작 주거를 위한 대출이 필요한 서민, 취약계층에 대해 문을 잠근다는 문제가 발생한다. 이에 정부는 해당 지역 외에선 기존 비율을 적용하며, 서민·무주택자·실수요자의 경우 청약조정지역 내 주택담보대출에 대해서도 유지한다.



② 서울 전역 분양권 전매 입주 때까지 전면 금지…조합원 분양 주택 3채서 1채로 제한

다음으로 서울지역 전매제한 기간 강화이다.

서울시내 강남 4개구 이외의 21개구의 민간택지에 적용되는 전매제한기간이 기존 1년 6개월에서 소유권 이전등기시까지로 연장된다. 서울 전 지역의 공공·민간택지 모두  전매제한기간이 소유권이전등기시까지로 조정된다.

아파트값 폭등의 진원지인 재건축지역의 조합원 주택 공급수도 제한된다. 분양받을 수 있는 주택 수가 3채에서 1채로 줄어들어 재건축 예정 주택을 여러 채 구입해 놓은 투자자의 경우 주택 일부를 처분해야 한다.

분양받는 주택 한 채의 규모가 60㎡ 이내이면 두 채를 분양받을 수 있도록 예외규정을 두긴 했으나 이 경우 수익성이 높지 않다.



③ ‘투기과열지구 지정’은 빠져…부동산 과열 지속시 추후 지정 시사

이번 6·19대책은 서민, 실수요자에 대한 압박은 최소화함으로써 당장 부동산 심리위축으로 인한 ‘경기 침체’로 이어질 것이라는 위험성은 낮췄다고 볼 수 있다. 

‘투기과열지구 지정’이 빠졌기 때문이다. ‘투기과열지구 지정’은 최장 5년 분양권 전매 금지, 재건축 조합원 지위 양도 금지, LTV·DTI 40% 적용 등 14개 규제가 한 번에 적용되는 것이다. 따라서 ‘투기과열지구 지정’은 부동산 경기가 급랭하고 내수 침체로 이어질 수 있다는 문제를 안고 있어 이번 대책에서 빠진 것으로 보인다.

하지만 정부는 향후 지정에 대한 가능성은 열어놨다. 고형권 기획재정부 1차관은 “부동산 과열 양상이 확산한다고 판단되는 경우 투기과열지구 지정 등 추가조치를 단호히 해나가겠다”고 언급했다.


▲ 문재인 정부가 19일 발표한 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안' 내용.ⓒ뉴시스

뉴스투데이=이지우 기자

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