인간의 욕구와 좋은 사무실의 조건

여러분이 만약 회사원이라면 오피스 빌딩은 잠을 자는 시간 외에 가장 많은 시간을 보내는 곳일 것입니다. 그렇다면 그런 공간에서 인간의 기본적인 욕구들이 최대한 잘 해결되는 장소가 되어야 할 것입니다.

그래서 사람은 다양한 욕구가 있지만 그 중에서 가장 기본적인 욕구에서 바라본 사무실 환경은 어때야 하는지 살펴보려고 합니다.  다른 분야의 이론을 통해 어떻게 오피스 빌딩 환경에 대한 분석을 하고 운영에는 어떤 측면에서는 무슨 관계가 있는지 확인해 보려합니다.


미국의 심리학자 에이브러햄 매슬로우의 인간 욕구 5단계 이론이 있습니다. 인간의 욕구를 5단계로 나누고 이에 우선순위가 있다는 유명한 이론입니다. 간략하게 설명을 하면 아래 5가지로 요약이 됩니다.

첫 번째는 생리적 욕구로 인간이 살아가는데 필수적인 동물적 욕구를 말합니다. 음식, 수면, 공기, 물, 성역 등을 포함합니다.

두 번째는 안전에 대한 욕구로 정신적, 심리적, 신체적으로 안전을 확보하고픈 욕구를 말합니다.


세 번째는 사회적 욕구로 소속감과 사랑을 느끼고픈 욕구입니다. 친교나 우정 그리고 이성 교제나 결혼 등에 대한 욕망입니다.


네 번째는 존경의 욕구로 주변 사람들로부터 인정과 존경을 받고 싶어 하는 욕구입니다. 명예와 좋은 평판 등을 받고 싶어 하는 마음입니다.


마지막 다섯 번째는 자아실현의 욕구입니다. 자기발전과 창조적인 일을 하면서 자신이 할 수 있는 것을 하면서 성취욕을 느끼고 싶어 하는 욕구입니다.


인간 욕구 5단계 이론에 의하면 첫 번째 욕구가 충족되어야 상위로 올라가고 마지막 자아실현의 욕구는 성장의 욕구인 반면 나머지 네 가지는 모두 결핍의 요구라는 특징이 있습니다.


우리가 기업 활동을 하는 터전인 사무실도 이런 인간의 기본적인 욕구를 충족을 시켜줬을 때 그 가치가 더해질 수 있다는 생각을 해봤습니다. 실제로 오피스 빌딩의 공실률은 임차인의 만족도에 따라 영향을 받게 됩니다. 임차인에게 좋은 서비스를 제공하고 그곳에 머물고 싶게 만든다면 임차인은 특별히 이전에 대한 검토를 하지 않을 것입니다.


당연히 재계약이 될 확률은 높아지고 서비스에 대한 좋은 평판으로 새로운 임대가 될 가능성도 점점 올라가게 될 것입니다. 그런 면에서 본다면 좋은 빌딩은 분명 인간 욕구 5단계 이론을 충분히 충족시키는 공간이라는 것을 유추해 볼 수 있습니다.


그렇다면 좋은 오피스 빌딩의 사무 공간은 각 단계별 인간의 욕구와 어떻게 관련이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.


첫 번째 생리적 욕구는 빌딩의 가장 기본적인 편의 시설물들과 관련이 있습니다. 충분한 냉난방 시설, 오래 기다리지 않아도 되는 엘리베이터, 충분한 개수의 화장실, 편리한 주차장 등이 이런 시설물에 해당이 됩니다. 앞서 말한 것들이 조금이라도 불편하면 사무실에서 사람들이 활동하는데 필요한 생리적 욕구를 충분히 해소해 주지 못해 민원이 발생할 가능성이 높아지게 됩니다.

두 번째 안전에 대한 욕구는 말 그대로 외부인의 위협이나 내부 공간의 안전성에 관한 욕구입니다. 로비에 근무하는 보안 요원, 외부인의 출입을 차단해 주는 스피드 게이트, 화재 발생 시 안전하게 진화하는 소화 장비 등이 안전에 대한 욕구를 만족시켜 줍니다. 실제로 임차인들이 사무실을 이전시 고려하는 중요한 요소 중에 하나가 보안입니다. 최근에는 기업을 상대로 시위나 소송을 하는 사례가 늘고 있어 빌딩의 보안도 임대 의사 결정에 있어 비중이 높아지고 있습니다. 그리고 화재와 관련된 안전에 대한 욕구는 더할 나위 없이 중요한 요소입니다.


세 번째 사회적 욕구는 어딘가에 소속되어  누군가와 교류하고픈 욕구입니다. 이런 욕구는 회사별로 공간이 나누어져 있는 오피스 빌딩에서는 쉽게 충족시킬 수 있는 것은 아닙니다. 다만 이런 비슷한 욕구를 해결해 줄 수 있는 것을 빌딩에서 찾아본다고 하면 부동산 공유 경제 모델인 비즈니스센터를 그 예로 들 수 있습니다.


최근 부동산 관련 4차 산업으로 유명해진 공간 공유 업체인 위워크나 패스트파이브, 리저스, TEC 등에서는 사무실을 공유하는 사람들끼리 정보를 교류하고 소속감을 느낄 수 있는 공간을 제공합니다. 같은 공간을 사용하는 임차인들끼리 소통하고 네트워킹을 할 수 있는 장소를 마련해 주면서 서로 시너지 효과를 낼 수 있다는 것입니다. 이런 활동은 사회적 욕구를 조금이나마 충족시켜 줄 수 있을 것입니다. 이런 형태의 공간 공유 서비스 제공 회사들이 최근 오피스 빌딩에도 많이 입주를 하고 있습니다. 


네 번째는 존경의 욕구는 최고의 빌딩에 입주하는 임차인들에게서 찾아볼 수 있습니다. 어느 지역에서 가장 유명한 프라임급 빌딩에 입주를 하는 것만으로도 남들로부터 부러운 시선을 받을 수 있습니다. 임차인들은 존경의 욕구를 이용하여 자기 회사는 이 정도로 신뢰도가 높은 건물에 들어갈 정도로 좋은 회사임을 간접적으로 알리고 싶어 합니다. 


간혹 임차인 중에서 이를 역이용하는 곳들도 있습니다. 불순한 목적을 가진 기업이 빌딩의 명성을 이용하는 대표적인 예가 다단계 회사들입니다. 강남 좋은 곳에 사무실을 준비하여 짧은 기간 동안 선량한 사람들의 돈을 투자하도록 유도하는 곳들도 상당히 많습니다. 설마 이렇게 좋은 빌딩에 일하는 사람들이 사기꾼은 아니겠지라는 착각에 빠지게 만들어 투자를 유도하는 것입니다. 이런 임차인들은 평상시 같으면 임대 기준에 미달하여 입주를 못하겠지만 경기가 나빠지면 임대인들도 어쩔 수 없이 임대를 하기도 합니다.


마지막 다섯 번째 자아실현의 욕구는 자기 발전과 창조적인 일을 할 수 있도록 하는 욕구입니다. 이런 사례는 대개 본사의 사옥을 예로 들 수 있습니다. 남의 건물에 입대를 해서 들어가기 보다 본사 사옥을 짖고 직원들에게 제공할 수 있는 가장 좋은 서비스를 제공하여 더 창조적이고 생산적인 일을 할 수 있는 욕구를 충족시켜 주는 것입니다. 빌딩 내에 식당이나 휴게시설, 여가시설 등을 마련해 주고 이를 충분히 자유롭게 이용할 수 있도록 하는 것입니다. 이외에도 빌딩의 상징적인 꼭대기 층을 사용한다든지 남들이 낼 수 없는 어마어마한 임대료를 내면서 입주를 하는 것도 어떤 측면에서는 남들과 다른 만족을 느껴 자아실현을 하고자 하는 욕구입니다.


이처럼 사무실도 인간의 욕구를 충족시킨다는 전제하에 콘셉이나 구조를 생각해 봐야 합니다. 특히, 컨설팅이나 서비스 등 제조업과 달리 사람이 하는 일이 많아지는 산업 구조에서 이런 기본적인 욕구를 충족시킬 수 있는 환경을 제공해야 합니다. 이제는 시간을 많이 투여한다고 해서 그만큼 결과가 따라오는 시대가 지났습니다. 남들이 생각하지 못한 신선하고 선도적인 아이디어를 찾아내고 이를 서비스로 제공하는 회사가 오래 살아남을 것입니다.


이제는 부동산 개발이나 운영도 점차 대형화되어 가고 있어 이를 운영할 부동산 자산관리자의 역할도 이에 따라 커지게 될 것입니다. 그리고 빌딩도 일반 빌딩에서부터 프라임 빌딩까지 등급에 따라 차별화된 서비스를 제공하면서 시장에서 경쟁해 나갈 것입니다. 따라서 자산관리자는 위에서 설명한 매슬로우의 5가지 욕구 이론을 기초로 입주자에게 좀 더 나은 서비스를 제공할 수 있는 아이디어를 계속 발굴해야 할 필요가 있을 것입니다.


출처 : http://blog.naver.com/parisboys




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