【상가투자 선택기준】- 가격과 가치(마곡지구 가치!)

상가투자 선택을 함에 있어 ​‘수요와 공급의 기준’이 ‘일반적 투자선택 기준’이라 할 수 있다. ​ 상가투자(분양)시장에서 가치를 논함에 있어 경제적 지식이 부족한 내가 경제적 논리의 기준을 가지고 상가투자 가치를 논하는 것은 한계가 있다. 다만, 분양시장을 경험하면서, 분양초기단계, 중간단계, 준공단계, 준공 후 단계과정에서 발생되는 현상을 보면서 “가격과 가치의 판단 구분”이 상당히 중요함을 깊이 느껴왔다. ​ 오늘은, 투자시장(분양)에서 일어나고 있는 일련의 과정상에서 느껴왔던 가격과 가치를 생각해보겠습니다.

가격(분양금액)의 책정에서 2가지를 이해해야 한다. 토지낙찰가/시행사의 개발원가를 살펴봐야 한다. ​ 일전 포스팅에서 토지 낙찰가를 살펴보았다. 년도별 지속적인 낙찰가의 상승을 확인하였고 오늘은, 시행사의 개발원가 책정 구성요소를 간단히 살펴보자. ​

서울의 경우 평당가(상가1층)는 4.000만원~6.000만원의 시대에 접어들었다. 경기도 지역 또한 2년여 전만 해도 평당 3.000만원 상가들이 상당 부분 있었으나 현재(2017년 이 후)는 3.000만원 후반대에서 4.000만원 이상인 상가들이 대부분을 차지하고 있다. 과연 이런현상은 뒤바뀔 것인가? 그럴가능성은 거의 없는 것이 현실이다. 그렇기 때문에 가치의 기준은 가격의 토대가 아닌 적어도 상가투자는 핵심가치를 지역별로 상대적인 가치판단이 다른 어떤 상품에 비해 중요할 것이다. ​ 아파트투자는 지역별 수익의 차이가 있을 뿐, 손실의 리스크는 상당히 희박한 시기를 이어왔다. 추 후 고덕지구를 수차례 방문하면서 느끼고 있고, 좀더 구체적인 사항들을 포스팅을 통해서 개발규모와 현실의 진행상황을 올려 보겠습니다. “가치높은 상가는 투자금액을 떠나 더 높은 가치로 상승하지만” (마곡지구 아파트 투자가 가장 높은 수익율은 기록한것인가?그렇지 않다) 잘못된 상가투자 선택은 손실의 결과가 다른 어떤 투자상품에 비해 높기 때문에 상가투자를 나름의 주관을 갖고 올려보는 것입니다. 일전에도 주장하여듯이, 마곡지구 아파트는 투자컨설팅이 필요없었던 상품이었다.

추가적 가치상승의 추론을 함에있어 여러가지 근거를 제시하고 있다. 그 중, 이런표현을 자주 쓰고 있다.(일반화된 주장) 인구의 유입을 강조하고 있는 것을 볼 수 있다(상식적으로 맞는 얘기이다) 그러나, 더욱 중요한것은, 어떤형태의 인구유입이냐의 파악이다. 인구증가 구성요소의 파악을 강조하는 것이다. 인구유입의 증가가 단순 주거가 차지하는 비율이 월등히 높다면, 외형상의 규모에 비해 가치가 높지 않은 투자결과를 가져올 가능성이 높을 것이다. 그렇다면, 투자 잠재력이 높은지역의 개발지 구성은 어떤 기준이 중요할까 판단해보자.

위의 표는 여러번 올려보았던 마곡지구 용지별 분류이며 용지에 들어서는 필지별 건축가능한 용도는 무엇인지를 확인할 수 있다. 간단히 말해서 주거와, 산업시설, 관광(쇼핑), 문화적요소(문화시설)가 조화를 이루는 지역 여타 개발지에 비해 투자잠재력이 높은 것임을 주장해왔다(큰 그림) 세부적인것은 일전 포스팅에서 주장해왂기 때문에 추가적인 내용보다 ​ 오늘은 이부분을 올려보고 싶습니다. ​ 큰 그림에서 상권의 변화를 예측한다는 것은 현실적으로 그리 쉽지는 않다.(상권의 변화는 생물과 같다) ​ 그러나. 상가투자자는 지역 상권의 특성을 파악하는 것은 너무 상식이며, 추 후에 발생할 수 있는 상권의 변화를 나름 추론해보는것은 상당히 중요할 것이다. 예를 든다면, 대표적인 곳이 일산신도시의 경우이다. 초창기 각 역세권별로 안정적으로 형성되었던 상권이, 라페스타,웨스턴돔 등 대규모 상업시설의 개발로 인해 기존 역세권 상권의 가치 하락의 상황이 발생했다. 또한가지, 상가투자자시특히 눈여겨 주목할점이 있는데 바로 택지개발지구는 필연적으로 “이주자택지(상가주택),​협의자택지(단독주택)의”​ 규모와 입지를 주위깊게 관찰해야 한다. ​ 왜냐하면, 위례신도시, 평택고덕지구, 김포장기지구, 파주운정지구가 대표적인데, 기존상업지구(상가)와 바로 맞다은 위치(입지)에 대규모의 1층상가(이주자택지)의 규모가 상당한 규모이며 상업지역에 비해 일찍 상권이 형성되는 것을 볼 수 있다. (상업지 분양가의 영향도 있다) 상업지비율에 포함되지 않는 상권이 형성되는 것이다. 위례신도시의 경우 상업지비율을 보면 1.8%이다. 숫치상으로는 의미가 있으나 실질내용을 들여다보면 숫치상 내용의 현실은 전혀 그렇지 않은 것을 확인할 수 있다. 숫치는 허수이며 위례신도시 우남역 상권의 경우 확인을 해보면, 이주자택지 상권이 기존 상업지 상권에 비해 임대율이 높으며 상업지 상가의 경우 공실율이 거의 90% 이상인 것을 발견할 수 있다. 고덕신도시의 경우, 상업지개발이 아직 출발은 안되었으나 이주자택지(상가주택),협의자택지(단독주택)의 비율이 상업지상가를 압도하고 남을 규모이다. 이와 같이, 상가투자는 여러가지를 복합적으로 판단해야 할 요소가 많은 것이며 깊은 관찰을 통해 가치를 발견해야 할 것이다. 여러가지를 말하기 이전에, 상가투자자는 토지개발도부터 출발해서 현장의 과거와 현재 미래를 복합적으로 추론해야 할것이다. “마곡지구 상권변화 과정상 이런 변수는 없다” (강서구 전체 상권 마당을 이해하면 알 수 있다)

마곡지구 가치를 논하면서, 수차례 언급했던 5가지 핵심요소를 주장해왔다. 마곡지구라는 숲을 이해하기 위해서 가장 필요한 부분이라 확신하기 때문이란는 것을 강조해왔다. (마곡지구의 형성과정을 이해해야 한다.) 오늘은, 특별계획구역에 관하여 간단한 설명을 한가지 하고 싶은 것이다. 과연, 마곡지구 개발과정은, 대부분 확정되어진 개발계획도에 의해 진행되어왔고 앞으로도 그럴것이다.(주거,상업,기업,문화시설,녹지) 그런데, 마곡지구에서 확정되어지지 않은 가장 핵심부분이 “특별계획구역의 개발만이큰 물음을 남기고 있다” ? ​ ​ 특별계획구역의 면적이나 위치는 지정되었으나, 아직 확정되어지지 않은 부분이 고도제한 완화적용 부분이라 할 수 있다. 얼마만큼의 규모와 어떤 형태의 개발이 이어질지 일반인은 자세한 내용을 모르는 것이 현실이다. 실제로, 특별계획구역 지정된 개발지는 삼성동 한전부지에 비해 면적이 작지 않은 것으로 알고있다. 특별계획구역에 관해 세세한 개발내용은 알 수 없으나, 일반적 규모의 개발은 아니라는 것은 확신할 수 있다. (최대규모의 개발인것은 분명하다) ​ 어떤 추정보다도, 특별계획구역 개발은, 마곡지구 가치를 극대화하는 핵심 역활을 할것임은 분명하다. 또 한가지 현실적인것을 들여다보면, 마곡지구내 연구부지(기업필지)는 입찰에 들어가지 않은 필지가 상당하며, 2020년이 되어야 기업의 입주율은 50%를 넘지 않을 것이다. (연구부지를 이해하면 왜 이런 주장을 하는 것인지 충분히 추론이 가능하다) 마곡지구 개발가치는, 현재는 많은 투자자가 인식하고, 인정하는 비율이 상당히 높아진 상태임에는 틀림없다. 그러나, 아직진행형이라 주장했고, 실제로도 중요한 이슈가 많이 남아있음을 확인하자는 것이다. ​

보라색의 표시된 기업의 연구소가 자리하는 연구부지(기업의 사옥) 2018년 현재 들어와 있는 기업은 전체의 몇%를 차지하고 있을까? ​ ​

2018년 현재 마곡지구에 들어와 있는 기업은 LG 사이언스파크를 포함에서 보아도 현재 약10%정도의 기업이 입주한 것으로 추정된다. (전체연구부지를 보고 판단한것이다) (아직 입찰하지 않은 용지가 상당하다) ​ 더욱이 특별계획구역을 포함할경우 과연 10%가 될까? 여하튼 그림에 나타나듯이, 현재 마곡지구 기업입주율은 아무리 확대해서 보아도 10% 이하이며, 상당히 많은 기업의 추가적 입주를 남겨두고 있음을 확인할 수 있다. (100% 연구소라 판단하면 될것이다) (마곡지구는 지식산업센터의 개발이 아니다) (각각의 연구부지는 “독립된 사옥이다” ) 2020년 마곡은 어떤 모습으로 변해있을까? 성숙기 일까? 마곡지구 성숙기는 특별계획구역 개발과 무관하게 2025년 정도가 되어야 전체적인 개발이 완료될 것을 나름 추론해 본다 추론의 근거는, 기업의 입주완성 시점(연구부지)과/ 특별계획구역 개발 완성시점 /마곡주변 지식산업센터 개발(가양동일대 준공업지역 개발)등 마곡지구 전체의 숲을 그려보는 기준에서다. ​

마곡지구는 엠벨리 아파트의 상승부부분(많이 올랐다) 상가분양금액의 상승(고분양가)이 이어져 왔다​.

그렇다면, 마곡지구 투자가치는 더 이상 상승가치는 없을까의 물음에서 오늘의 포스팅을 해보았습니다. 여하튼, 각각의 시각에서 판단할 일이지만, 많은 지역을 돌아다니면서 느껴지는 감을 표현하기에는 한계가 있는것이 사실이다. ​ 나는 늘 이런 주장을 하여왔다. 마곡지구는 변화의 수준(택지개발)이 아닌 “변혁”의 지역임을 강조해 왔다​. 그렇기 때문에 강서구 마곡태지개발지구라는 용어를 부정해왔으며 마곡지구는 새로운 좀 더 넓은 관점에서 봐라바야 한다는점을 강조해왔다 현재도 그 믿음에는 변함이 없다. ​ 마곡지구는 앞으로 강남 만큼의 정도는 아니겠지만, 마곡의 입성이란 단어 또한 현실이 될것이라는 점을 주장하는 것이다. ​ 마곡지구는 주거,산업,비즈니스,관광,쇼핑,문화.녹지가 아우러지는 도시경쟁력을 모두 갖추고 있기 때문이다.​ 김포공항과 인천신공항과의 지정학적 접근성(거창한 표현이 아니라 현실이다) 녹지와 관련해서는, 보타닉공원과 서남물재생센터를 묶어서, 미래에 확장될 문화적가치,녹지의 가치를 바라봐야 할것이다. 보타닉공원은 단순 공원개념이 아닌, 곧 문화경쟁력이며 마곡지구는 복합적 모든 요소를 거의 완벽하게 갖추고 있는 곳이다. 신세계는 과연 얼마만큼의 Quality로 개발될것인가? (특별계획구역 포함)

지난주에는 평택고덕지구를 다녀왔다. 5번째 방문이다. 고덕지구 개발면적은 상당하며 그 개발가치를 부정할 수는 없다. ​ 다만, 상가가 들어서는 상업지의 토지낙찰가가 워낙 고낙찰되었으며 앞에서도 잠시 언급했지만, 이주자택지(상가주택)/협의자택지(단독주택)의 필지 비율이 상당함을 확인할 수 있었다. 또한, 상가가 들어서는 상업용지와 상가주택과 연계해서 투자선택의 효율성을 살펴보아야 할 것이다. 토지같은 경우는 작은 규모의 땅이 별로 없으며, 제법 큰 필지가 많아 토지매입 같은 경우는, 자금력이 필요로하는 점을 확인할 수 있었다. (고덕지구 주변땅은 특히 그렇다)

마곡지구/고덕지구/위례신도시/동탄등 대부분의 개발지에서 상가분양금액은 고분양가임을 부정할 수 없는 시대이다. ​ 고분양가를 되돌릴 수는 없는것이 현 시장의 현실이며, 가격의 기준에서 수익율을 논하는 것도 ​ 중요하지만 어느지역을 불문하고, 투자가치의 내면을 잘 판단하는 점이 핵심임을 다시한번 주장하는 것이다. 나는 오늘도 마곡지구 가치에 관하여 주장하였고 그 근거의 핵심은 마곡지구 향 후 가치를 판단함에 있어 고분양가의 기준이 일방적 투자판단의 기준이 되어서는 비효율적 투자 판단이라는 점을 주장한것이다. (“가치의 본질을 파악하자는 것이다”) 마곡지구에서는 현재시점에서, 마곡나루역 상가의 가치를 더 높게 보며. 각 역세권 출구 바로 앞에 있는 상가의 경우 P를 주고라도 매입을 권장 합니다. ​ 예를든다며, 발산역 발산파트 상가. 이화의료원 앞에있는 대방건설자리( 현재 분양을 하지않음) 마곡역에 있는 747상가 마곡역 홈엔쇼핑옆에 있는 류마타워1 상가의 경우는 시간이 지나면서 가치가 지금보다 높은 상가임을 주장한다. (상대적인 판단기준이며 알찬상가는 투자금액 대비 층별선택을 통해 효율적이어야 할 것이다)

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