서울 집주인 콧대, 버블세븐 때보다 높아졌다

- “강남불패? 이제는 서울불패! 무주택자들 극도로 불안”
부동산 초과 수요, 은퇴한 베이비부머에 주목할 때
“정부, 무주택자들에 믿음 주는 정책과 실행력 보여줘야”

CBS 라디오 '시사자키 정관용입니다'


■ 방 송 : FM 98.1 (18:30~19:55)

■ 방송일 : 2018년 8월 30일 (목) 오후

■ 진 행 : 정관용

■ 출 연 : 박원갑 위원


◇ 정관용> 부동산 시장 과열 지금 청와대와 정부 거의 모든 부처가 나서서 집값 잡겠다 하고 있는 상태인데요. 정말 어느 정도 과열인지 정부 대책은 실효가 있을지 전문가를 연결하겠습니다. KB국민은행 부동산 수석전문위원이시죠. 박원갑 위원 안녕하세요.



◆ 박원갑> 안녕하십니까?


◇ 정관용> 서울 부동산의 매수우위지수가 12년 만에 최고를 기록했다. 오늘 발표된 조사 결과인데 이게 무슨 뜻이죠?


◆ 박원갑> 결과적으로 살 사람이 팔 사람보다 많다 이렇게 볼 수가 있습니다. 8월 20일 기준으로 서울 아파트 매수우위지수가 152. 3을 기록을 했는데요. 2006년 11월 그때 버블세븐 얘기를 했었죠, 판교 분양할 때. 그때 12년 만에 최고치다 이렇게 보는데요.


이 매수우위지수는 현장에 있는 공인중개사가 매도자하고 매수자 중에서 누가 많은가를 물어보는 거예요. 100이 넘으면 당연히 힘의 균형이 어떻게 보면 매도자 쪽에 있는 거죠. 그러니까 어떻게 보면 우위 시장이라고 보면 되고 결국 아까 말씀드린 것처럼 100 이상 되면 살 사람들이 훨씬 더 많다, 시장이 약간 과열돼 있다 이렇게 보는 지표입니다.


◇ 정관용> 100 이상이면 많다는 뜻인데 152. 3이란 건 많아도 엄청 많은 거네요.


◆ 박원갑> 그렇죠. 그러니까 수요자들의 심리가 특히 매수자들의 심리가 굉장히 좀 불안하다, 이거 극명하게 드러난다 이렇게 보실 수밖에 없습니다.


◇ 정관용> 문재인 정부 들어서서 과거에 박근혜 정부 그전 또 이명박 정부부터 빚내서 집 살 수 있도록 규제를 좀 완화해서 부동산 경기를 좀 띄우고 그런 정책들이 있었는데 그런 빚내서 집 사는 그런 정책 안 된다, 그런 식의 정책을 쭉 해 오지 않았습니까?


◆ 박원갑> 그렇습니다.


◇ 정관용> 그런데 왜 이렇게 많은 사람들이 집을 사려고 하고 집값이 뛸까요.


◆ 박원갑> 이게 약간 최근 들어서는 좀 심리적인 측면들도 많이 있는 것 같습니다. 그러니까 원인이야 복잡한데 최근에 단기적인 측면에서 보면 무주택자들의 불안이 생각보다 강한 것 같고요. 2006년도도 그랬지만 시장이 어떻게 보면 무주택자들의 불안이 심해지면 심해질수록 항상 비이성적 과열 모습을 보였거든요.


◇ 정관용> 무주택자들의 불안이라는 것은 이대로 있다가는 집값이 더 올라서 못 사겠구나 하는 이런 불안?


◆ 박원갑> 그렇습니다. 그러니까 일종의 조바심 같은 걸 느끼는 건데. 그리고 정부 발표가 보통 나오잖아요. 그러면 시장이 잠시 주춤하다가 다시 오르는 현상들이 반복이 되니까 일종의 학습효과라는 것도 생기고. 그래서 지금은 강남 불패라기보다는 서울 불패 얘기를 많이 하거든요. 이 불패라는 것은 결국은 집값 상승에 대한 집단적인 믿음을 그대로 투영하는 어떤 언어라고도 볼 수 있는데요. 그만큼 시장에 초과수요가 계속되고 있는 건데 이게 시장에서 앞으로 집값이 계속 올라갈 것이라는 그런 반복된 어떤 메시지 있지 않습니까?


이게 언론을 통해서 피드백이 되고 그러니까 일종의 자기 실현적 예언 상태에 빠졌다고 보이는데. 이걸 어쨌든 끊어야 되는데 그래서 결과적으로 정부 정책이 계속해서 수요 압박 정책으로 나오고 있는데 단기간에 쉬운 문제는 아닌 것 같고요. 그런데 정책은 좀 누적이 돼야 효과가 발휘하는 구조거든요. 그러니까 계속해서 정부가 신호를 보내고 있는 건데 그게 어느 정도 먹히려고 하면 시간이 좀 필요한 것 같습니다.

김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 7월 6일 오전 정부서울청사에서 종합부동산세 개편방안 발표하고 있다. 박종민기자

◇ 정관용> 지금 쭉 설명해 주신 박원갑 위원의 설명이 심리적 요인이 상당히 많습니다. 그런데 아주 구조적으로 지금 집값이 오르는 특별한 이유 같은 건 있나요? 예를 들면 돈이 어디 갈 데가 없어서라든지 공급이 너무 부족해서라든지 그런 구조적 원인 같은 것도 있습니까?


◆ 박원갑> 공급은 서울 외에는 넘쳐나고 있는 상황이고요. 서울만 부족하다는 그것이 반복 메시지로 시장에 전달된 것이 한 영향이고. 인구적으로 보면 저는 지금 부동산 시장이 과열된 건 베이비부머들의 초과수요도 하나의 원인인 것 같습니다. 보통 베이비부머가 은퇴를 하면 부동산을 처분할 것이다. 그래서 그런 얘기가 많았거든요. 우리나라의 베이비부머들이 700만 명 정도가 되는데 전체 주택의 18% 정도를 가지고 있습니다. 그런데 베이비부머 은퇴를 하면 집값이 2% 빠진다 이런 보고서들도 많은데 막상 은퇴를 하니까 부동산을 처분하는 게 아니라 오히려 노후 부담 때문에 더 사는 이런 모습들이 많거든요.


그래서 지금 갭투자라고 전세를 끼고 하는 투자 있지 않습니까? 그게 60대들이 가장 많이 한다고 하다 보니까 그러니까 여러 가지 원인 중에서 저는 어떤 수요가 오히려 줄어들 줄 알았던 베이비부머들이 어떻게 보면 더 시장에 적극적으로 뛰어드는 모습들도 어떤 구조적인 원인 중의 하나가 아닌가 그렇게 말씀을 드리고요.


아까 말씀하신 것처럼 유동성이 넘쳐나는 것, 각종 일자리라든지 복지정책으로 유동성이 많이 풀린다고 얘기를 하니까 어떻게 보면 인플레이션을 보존하기 위한 수단으로써 부동산이 유효하다는 얘기들이 있거든요. 그러니까 그런 부분에 대해서 과민하게 반응하다 보니까 부동산이 계속 올라가는. 이것도 어떻게 보면 부동산을 둘러싼 환경이 원인이라고 보시면 될 것 같습니다.


◇ 정관용> 알겠습니다. 흔히 언론에 등장하는 ‘똘똘한 집 한 채’ 그게 강남이었다면 이제는 서울 전역으로 확대된 그런 모습도 하나의 요인이 될 수 있겠고요.


◆ 박원갑> 그렇습니다.


◇ 정관용> 그런데 방금 말씀하신 공급은 지방은 넘쳐나는데 서울은 여전히 계속 부족한 상태다라고 이번에 8. 27 부동산대책에는 공공주택지구 30여 곳에 30만 호 공급하겠다는 공급정책도 있는데 이게 그런데 서울에는 땅이 없다면서요. 이거 어떻게 생각하세요.


◆ 박원갑> 그런데 재건축, 재개발을 직접적으로 자극하기는 굉장히 어려운 측면이 있습니다. 뜨거운 감자거든요. 그러니까 공급을 한다고 그래서 당장 효과가 나타나는 건 아니지 않습니까? 3~4년 뒤에 효과가 나타나니까. 일단 수요 억제책으로 끌고 가고 한쪽에서는 결국은 보금자리주택처럼 일종의 그린밸트 같은 걸 풀어서 공급을 하는 건데 직접적인 공급보다는 우회적인 공급이라고 보는데 이제 문제는 서울에서 가까운 곳이어야 되겠죠.


입지가 좋아야 되는데 이게 어떻게 보면 무주택자들로 하여금 좋은 지역에서 싸게 분양을 할 테니까 집을 사지 말라는 신호거든요. 그런데 이게 그러면 그대로 무주택자들이 받아들이려고 하면 일단은 구체적인 입지가 나와야 되고 그리고 분양가도 나와야 되고 그래서 좀 정부가 다 만족시킬 수는 없지만 무주택자들이 심리적인 과열로 치닫지 않도록 계속해서 믿음을 줄 수 있는 정책을 만들고 그걸 또 실행하는 힘 그게 어떻게 보면 주택시장 안정의 중요한 어떤 요소가 되지 않느냐 이렇게 보고 있습니다.

◇ 정관용> 앞으로는 그렇게 좀 더 공급 구체화된 정책으로 이어져야겠군요.


◆ 박원갑> 그렇습니다.


◇ 정관용> 그리고 정부가 또 주도하는 게 다주택자들의 투기 수요를 억제하고 그러기 위해서 다주택자들한테 중과세 이야기까지 나오면서 옥죄고 있지 않습니까? 이건 어떻게 평가하세요?


◆ 박원갑> 그건 뭐 주택의 투기적 수요를 막기 위한 하나의 방법이라고 보고 있죠. 그런데 지속적으로 해 왔던 거고요. 다주택자에 대한 양도세 중과세라든지 종부세 강화 이런 것들은 이제 진행이 되어 왔는데 그런데 이게 또 경제는 항상 복잡계처럼 복잡하거든요. 한쪽만 볼 수 없는 건데 투기적 수요는 어느 정도 진정시켰다고 봅니다. 특히 다주택자들이 집을 하나 더사는 것은 분명히 차단한 측면은 있는 거거든요.


그런데 다주택자들이 양도세를 중과세하니까 매물을 내놓지 않아요. 그러다 보니까 매물이 공급이 되지 않다 보니까 한두 사람 또 이렇게 집을 사려는 사람이 나타나면 또 비정상적으로 가격이 올라버리는 이런 또 문제들이 발생을 하고 있지 않습니까? 그러다 보니까 일부 긍정적인 측면이 있지만 또 일부 집값이 불안해지는 그런 어떤 측면이 없지 않아서 지금 시장을 자극하지 않는 상황에서 좀 물꼬를 터주는 방법.


말하자면 시중에 유통되는 물량을 좀 늘리는 방법도 고민을 해 봐야 하지 않을까 이런 생각들을 해 보고 있습니다.


◇ 정관용> 그리고 또 원래 정책적 일관성이라는 게 보유세를 높이면 거래세는 낮추는 거지 않습니까?


◆ 박원갑> 그렇습니다.


◇ 정관용> 그러니까 보유세인 종부세를 강화하려면 거래세인 양도세는 너무 중과하거나 그러면 안 되는 거죠, 원래 원칙상으로는?


◆ 박원갑> 그건 교과서에 나오는 얘기죠. 교과서에 나오는 얘기인데 문제는 지금 양도세를 결국 낮추자는 얘기잖아요. 거래세를 낮추어야 된다는 것은. 취득세율은 지금 1%입니다. 원래 4%에서 1%로 낮아졌기 때문에 취득세는 더이상 낮출 건 없고 결국 양도세를 낮춰야 된다는 논리로 이해할 수 있는데 이게 잘못된 또 신호를 또 줄 수 있는 그런 측면들이 있지 않습니까?


그러다 보니까 결과적으로 보유세도 올라가고 또 양도세도 올라가게 되는 이런 측면들이 어떻게 이어지고 있는데 어쨌든 원론적으로 봤을 때는 아까 제가 시장을 자극하지 않는 선에서는 좀 다주택자들에게 퇴로를 열어주는 방안들, 이건 한번 고민을 해 봐야 되겠다 이런 생각을 해 보고 있습니다.


◇ 정관용> 구체적으로는 다주택자 종부세 강화하려면 양도세 중과를 일부 완화하든지 해서 물건을 내놓을 수 있도록 하자 이 말씀.


◆ 박원갑> 그렇습니다.


◇ 정관용> 그밖에 다음 카드로 재건축, 재개발 시장 부분을 정부가 결국은 건드리지 않을 수 없을 것이다 이런 얘기가 나오는데 그 대목은 어떻게 보십니까?


◆ 박원갑> 이것도 쉽지 않은 문제이기는 한데요. 그런데 대책은 많습니다. 가을 감나무에 감이 달려 있지 않습니까? 풍년이 들 때는 많죠. 그것만큼 대책은 많죠. 다만 시장의 부작용을 줄이면서 하기 위해서 여러 가지 고민을 하는 건데. 지금 재건축이 시장의 불안요인이 돼 왔으니까 연한을, 재건축할 수 있는 연한을 30년에서 40년으로 늘릴 수 있는 부분도 있고요. 그리고 부담금을 좀 더 공개하는 거죠.


그러면 재건축에 대한 과도한 기대감을 줄이는 어떤 그런 측면도 있고 그리고 또 재개발도 최근 들어 다시 오르는 모습을 보이니까 여기에 대해서도 과거에는 토지거래허가구역도 지정을 했으니까요. 뭐 여러 가지 방법은 있습니다. 그리고 또 1가구 2주택이라고 해서 새로 집을 사고 난 뒤에 종전의 집을 3년 안에 팔면 되거든요. 그걸 2년으로 줄인다든지.


◇ 정관용> 빨리 팔도록 하는 거죠.


◆ 박원갑> 그리고 또 고가 1주택자에 대해서 장기보유특별공제를 지금 1년에 8%인데 이걸 10년에 80%가 되겠죠. 이게 좀 과도하다 이런 얘기가 있어서 이걸 줄이는 방법 말하자면 똘똘한 한 채의 흐름을 차단하려는 그런 움직임 이것들은 충분히 지금 논의되고 있는 것으로 분석을 해 보고 있습니다.


◇ 정관용> 박 위원께서 참 복잡계처럼 어려운 일이다라고 여러 번 언급하셨는데 그럼에도 불구하고 그걸 해내는 그게 정부의 실력 아니겠어요? 실력 발휘 제대로 할지 한번 봅시다. 오늘 고맙습니다.


◆ 박원갑> 고맙습니다.


◇ 정관용> KB국민은행 부동산 수석전문위원 박원갑 위원이었습니다.



http://www.nocutnews.co.kr/news/5024649



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