부동산신화의 종말

부동산신화의 종말 먼저 한국의 관료와 정부, 업자들이 상당히 위헌적인 사고와 관점으로 정책을 만들고 개입한단 사실을 알아야 한다. 중앙집중식 관료체제에 익숙한 우리는 지방자치나 입법권리에 대한 의식이 취약하다. 부동산정책은 간단히 상가와 주거로 나눌 수 있다. 그러면 개인의 주택구입은 한 채면 된다. 지금도 개인의 주택을 두 채로 제한하고 그 이상은 입대사업이나 법인으로 강제하는 입법을 하면 된다. 지금껏 그렇게 하지 않는 이유는 은행과 건설업자가 부동산개발, 아파트건설을 원하기 때문이다. 물론 이는 박정희, 전두환, 노태우로 이어지는 정치비자금에서 비롯된다. 관치금융은 사실 지난 정권까지도 이어졌다. 그러니까 건설업자와 금융권, 관료가 정권과 묶이면 비생산적인 정책이 계속 유지될 수 있다. 정권의 경제부총리가 빚내서 집사라는 말을 한 순간 그 정점을 찍었다. 자, 정권이 바뀌었다. 그것도 촛불혁명이라 불릴 정도로 국민들의 불만이 쌓였다. 시간이 지나면 드러나겠지만 문재인 대통령의 부동산으로 돈 못 벌게 하겠다는 발언은 정확히 지켜질 것이다. 그것도 가장 파괴적인 방법으로. 관료가 마음대로 투기규제지역을 정했다 풀었다 핀셋규제다 아니다 이런 것이 다 위헌적 소지가 있다. 그런데 우리는 그게 재산권 침해의 소지가 있다는 걸 모른다. 규제를 하려면 입법을 해야하고 그러려면 정확하게 근거를 만들어야 한다. 개인이 주택을 투기용도로 쓰면 안 되니 두 채 이상 구매금지가 맞지, 얼마는 세금 얼마 몇 채 이상은 대출 금지같은 식의 정책은 반시장적이고 비합리적이다. 어쨌든 지금 그렇게 하고 있다. 게다가 새로운 국토부장관은 용적률 카드를 꺼내들었다. 그것이 어느 지역 어느 정도나 허용될지는 모르지만 어떤 식이든 강남신화는 끝났다. 부동산투자는 낮은 세금과 금융 대출에 기반한다. 선진국이 높은 빌딩과 상가 위주로 개발된 이유가 그것이다. 주택은 투자수익이 낮기 때문에 돈이 가지 않는다. 그런데 한국은 서울을 중심으로 아파트개발이 사업모델이 되었다. 그것도 선분양제 덕분에 빚으로 건설사업을 해서 돈을 뽑는 것이 가능해졌다. 반대로 말하면, 정경유착, 인허가, 분양제, 금융대출 어느 하나라도 막히면 불가능했을 아파트신화가 가능해진 것이다. 바로 거기에 브레이크가 걸렸다. 사실 이번 정권이 아니라도 부동산개발은 한계에 왔다. 장기간의 저성장은 유효수요를 줄인다. 가계부채의 상당부분이 전세자금대출과 주택담보대출에 묶여 있단 말은 그만큼 은행의 수익률과 안정성이 낮아진단 뜻이다. 그런데 국제회계기준을 맞춰야 한다. 그것이 맞물려서 대출규제가 시작된 것이다. 그러면 이제 가능한 부동산개발은 확실한 수익이 보장되는 사업뿐이다. 용산, 한강, 여의도, 잠실 정도를 제외하곤 사업성있는 개발지가 없다. 강남은 내려갈 일밖에 없다. 왜? 더 개발할 곳이 없으니까. 거기다 서울의 인구가 감소하기 시작했다. 이것이 다시 증가로 돌아설까? 과연 기업들이 지방으로 이전할까 안할까? 아직 논의되지 않고 있지만 지방자치와 국토균형발전의 아젠다가 설정되면 지방간의 세제혜택경쟁이 발발한다. 지금은 경기도로만 가지만 다른 지방에 인구가 이동하지말란 법이 없다. 재원과 소득은 제한적이고 금융기관은 부채를 걱정해야한다. 서울의 부동산하락은 가속화할 것이고 강남은 특히 더 빨라진다. 양도세를 대폭 낮춘다면 거래가 활발해지겠지만, 과연 양도세를 풀어줄까? 재산세와 양도세를 둘 다 올리는 초강수를 두었고 이는 다음 정권에도 지속될 가능성이 높다. 서울집값이 높다는 국민적 공감대가 형성되어있으니 다주택자들의 불만은 수용되지 않는다. 이제와서 주택을 뺏을 수 없으니 세금으로 압박하는 것이다. 사실은 입법으로 금지를 시키는게 맞다. 그 과도기로 임대사업자로의 전환을 유도했고 그들은 더 이상 갭투기나 투자수익을 기대하기 어렵다. 발상을 바꾸면 문제는 다른 관점으로 보게 된다. 주택은 살기 좋은게 목적이고 빌라가 아파트보다 꿀릴 이유가 없다. 거래되지 않는 아파트 값은 떨어지고 단독주택과 빌라가 새로운 트렌드가 될 것이다. 물론 실거주 목적의 저가주택으로. 마당도 없는 아파트는 생긴대로 콘크리트 닭장 취급을 받을 가능성이 높다. 소득은 수익률을 찾아 부동산에서 빠져나올 것이고 부동산불패신화는 오랜 과거의 일이 될 것이다. 대한 

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