경매에도 대출이 필요할까?

경매 고수들은 권리분석뿐만 아니라 경매대출을 잘 활용한다. 대부분 종잣돈을 쌓아놓고 경매를 시작하는 것이 아니기 때문에 경매대출은 필수조건이나 다름없다. 완벽한 경매 고수로 거듭 나려면 부자들만 아는 효과적인 경매대출 비법을 알아두어야 한다.

첫째, 자신의 신용도를 관리하라

일반적으로 은행은 아무리 담보가 있어도 신용도가 나쁘면 돈을 빌려주지 않는다. 반면에 신용도가 좋으면 금리인하 우대를 받을 수 있다. 매수인의 신용도에 따라 경매대출 금리가 차등 적용되기 때문이다. 신용도를 관리하기 위해서는 신용카드 대금납부 연체는 금물이다.현금서비스도 받지 않는 게 좋다. 혹시 다른 금융기관에 대출을 받은 적이 있는지, 이자를 연체시키지는 않았는지 꼼꼼하게 체크한다. 심지어 사채 시장이라는 말조차도 떠올리지 말아야 한다.

둘째, 금리가 낮은 금융기관을 선택하라.

많은 사람들은 경매대출에 대한 금리를 잘 따지지 않는다. 급한 나머지 높은 이자를 감수하고도 대출을 받으려 한다. 경매 부자들은 경매대출에서도 금리를 중요하게 여긴다. 대출을 아무리 많이 받을 수 있다 해도 금리가 높으면 섣불리 손을 대지 않는다.

그들은 우대금리를 적용받기 위해 주거래은행하고만 거래를 하는 꼼수를 발휘한다. 급여이체, 각종 공과금 자동이체 등 은행에서 처리할 수 있는 일은 모두 주거래은행으로 집중시킨다.경매대출의 경우 변동금리와 고정금리를 선택할 수 있는데, 경매 부자들은 금리가 하락할 때는 변동금리를, 금리가 상승할 때는 고정금리를 선호한다(일반적으로 고정금리가 변동금리보다 1~2% 높다). 향후 시장금리 전망을 감안해 신중하게 선택하는 것도 고려해봐야 한다.

셋째, 먼저 담보비율을 따져라.

일반적으로 경매대출이라고 하면 부동산의 종류에 상관없이 낙찰가의 90%까지 받을 수 있다고 생각한다. 그러나 경매대출 한도는 담보비로 정해진다. 담보비율은 모든 부동산에 동일하게 적용되지 않는다. 담보비율은 부동산이 소재한 지역에 따라, 부동산의 종류에 따라 다르게 적용된다.

예를 들어 같은 지역이라 해도 서울 강남구의 아파트는 담보비율이 40%이지만, 상가건물은 65%다. 반면 강북 지역에 소재한 아파트의 담보비율은 60%이지만, 상가건물은 45%다(서울 동대문구 소재). 그러므로 경매대출이 필요하다면 사전에 반드시 담보비율을 확인해야 한다.

넷째, 경매대출에 조건이 붙는지를 확인하라.

일반적으로 담보대출을 받는 사람을 ‘을’로 취급하는 은행은 없다. 예금하는 사람보다 대출받는 사람이 VIP 대접을 받는다. 은행 입장에서 이자를 내주는 것보다 이자를 받아야 수익을 낼 수 있기 때문이다. 그러나 경매대출은 사정이 좀 다르다. 똑같은 부동산을 담보로 제공하고 돈을 빌리는 것이지만 각종 수수료를 부담하고 적금이나 예금 등의 상품가입을 조건부로 내세우는 경우가 있다.

게다가 경매대출 기간이 상대적으로 짧거나 상환조건이 까다롭기도 하다.경매 부자들은 특별한 조건이 붙어 있는 경매대출에는 일체 눈길을 주지 않는다. 따라서 경매대출을 받는 데만 신경 쓸 게 아니라, 대출부터 상환까지 거쳐야 하는 모든 조건을 하나하나 따져봐야 한다.

다섯째, 권리분석의 벽을 넘어라.

경매를 처음 접하는 사람들은 하나같이 권리분석을 두려워한다. 하지만 경매를 한두 번 해보면 권리분석이 생각만큼 어렵지 않음을 알수 있다. 권리분석은 부동산을 낙찰 받을 때만 쓰이는 것이 아니다. 경매대출을 받을 때도 필요하다.

경매에 대해 조금이라도 공부를 해본 사람들은 물건에 매수인이 부담해야 하는 권리가 있으면 경매대출을 받지 못한다고 알고 있지만 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 경매대출 한도에서 매수인이 부담해야 하는 권리를 선순위로 공제하면 된다. 예를 들어 유치권(5,000만 원)이 붙은 상가건물(담보감정가 5억 2,000만 원)을 매수한 경우, 유치권을 해결하기 전에는 경매대출을 받을 수 없다. 그러나 경매대출 한도인 3억 1,200만 원(담보감정가 5억 2,000만 원×담보비율 60%)에서 매수인이 부담해야 하는 유치권을 공제하면 된다. 따라서 선순위 권리가 붙었다고 해서 무조건 경매대출을 받을 수 없다고 낙심할 필요는 없다.

▶ 평범했던 그들의 특별한 경매투자 비밀 <겅매부자들> 중에서

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